El error de usar el simulador de hipotecas como primer paso para comprar casa

Lo primero sería ver qué cantidad podemos dar como entrada. ¿De cuánto disponemos para cubrir la parte del coste de la vivienda que no nos va a prestar el banco? Lo más habitual hoy es que nos financien el 80%, aunque también es cierto que en el caso de compradores jóvenes –potenciales clientes durante muchos años– las hay que se estiran al 95%, aunque sus tipos serán más altos. Ojo a un detalle que puede ser importante; si el precio de compra no coincide con el de tasación, tomarán el más bajo de ambos como referencia para calcular ese 90% o 95%. Si tienes menos de 36 años, aunque esto depende de cada banco, puedes dedicar un rato a mirar ofertas.

¿Y qué pasa con los avales públicos? ¿No se supone que están para cubrir esa brecha? En teoría, sí, pero no podemos dar por sentado que vayan a ser nuestra solución porque, al final, también tendremos que pasar por el filtro bancario.

Al margen de esa entrada, tendremos que adelantar dos pagos. Por un lado, la tasación, el único gasto relacionado con la formalización de la hipoteca que desde 2019 sigue a cargo del cliente. Serán entre 250 y 500 euros, aproximadamente. Y, por otra parte, la comisión de apertura, que el banco establece libremente (y suele ser de entre un 0,5% y el 1% del total del préstamo). En este cálculo inicial también debes tener en cuenta otros gastos ligados, no ya a la hipoteca, sino a la compraventa. Para que la adquisición quede debidamente oficializada, hay que pasar por una notaría –entre 600 y 800 euros, aproximadamente–, abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados –que varía en cada comunidad, pero suele suponer entre el 0,5% y el 1,5% del precio de la vivienda– y acercarse al Registro de la Propiedad, que tiene unas tarifas por horquillas ligadas al precio que figure en la escritura con la más alta en los 2.000 euros con pisos que superan ya los 600.000.

Por otra parte, la adquisición de una vivienda conlleva el pago del IVA si es de nueva construcción –con un tipo del 10%– o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si se trata de una vivienda de segunda mano y que varía según la comunidad.

Ahora que ya sabes por dónde te mueves según tus ahorros, fíjate en tu balance mensual entre ingresos y gastos, porque hay trabas más allá de la entrada. También hay que valorar cuánto esfuerzo supondrá el pago de las cuotas. El Banco de España recomienda que nuestras deudas no se lleven más del 30% o el 35% de lo que ganamos, y ese es también el baremo por el que se guían los bancos para decidir si aprueban nuestra solicitud. Esto es a lo que nos referíamos antes cuando al hablar de los avales públicos hacíamos mención a los filtros bancarios. Sabiendo cuánta financiación pides y la duración de la hipoteca, la entidad calculará qué cuota mensual te corresponderá, la sumará a los pagos que puedas tener pendientes de otros créditos y si el total sobrepasa ese 30% ó 35% de tus ingresos –según la política de cada banco–, te la denegará por superar su umbral de riesgo aunque, en principio, encajes en el programa de avales públicos. Otro tanto debemos tener en cuenta si pensamos pedir ese aval a un particular. Quizá eso nos dé margen de maniobra para que el banco nos pida una entrada menor, pero antes de comprometer a nadie debemos plantearnos si el esfuerzo que supondrá estar al día en los pagos es acorde a nuestra capacidad económica.

Así que para saber si estamos por debajo de este tope vamos a tener que mirar muy bien nuestras cuentas. Tenemos que saber exactamente cuánto destinamos a gastos imprescindibles y hacer una estimación de cómo variará esta cantidad una vez firmado el préstamo.

Piensa, sobre todo si es la primera vez que vas a vivir por tu cuenta, en la cuota de la comunidad de propietarios, la factura luz, el canon del agua, la tasa de las basuras, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y el seguro del hogar más los productos que puedas haber contratado para lograr un tipo de interés más ventajoso, como un seguro de vida o un plan de pensiones. Si lo sumas todo y lo prorrateas, te salen otros 150 ó 200 euros mensuales fácilmente, y no hemos metido otros gastos fijos (comida, transporte, el teléfono) ni tampoco una pequeña provisión para ir reuniendo un pequeño fondo de emergencia. Y ahora que sabes qué entrada y qué cuotas puedes permitirte, ya puedes ir al simulador.