Javier Martínez Mancho

Concejal del Plan General

«Es una razón de interés general dotar de servicios a la zona de Ramblasque»

– El Pleno del jueves aprobó desatascar Ramblasque, un sector que lleva 27 años congelado. ¿De dónde procede esa parálisis?

– Ramblasque participaba de un programa de actuación en los suelos urbanos de 1998. Entre ese año y la crisis inmobiliaria del 2008, se desarrollaron en Logroño muchos sectores ahora consolidados (Fardachón, La Cava, Guindalera, San Adrián, El Campillo...). En ese periodo, la promoción fue bastante importante salvo en Ramblasque, un sector que tenía dos singularidades: el enorme tamaño, prácticamente 46 hectáreas de extensión; y el sistema de utilización del suelo, cuyo uso dominante era 'residencial unifamiliar', lo que marcaba un máximo de 275 viviendas en 46 hectáreas, lo que vendrían a ser grandes chalés. En su día pudo parecer razonable, se pensó que había demanda y que Logroño no necesitaba más viviendas de las programadas en el resto de los sectores. Se intentó con un sistema de cooperación y por una junta de compensación, pero los promotores no encontraron la forma de desarrollarlo.

– ¿Qué ha cambiado por fin? Porque en 2008 otro intento tampoco fructificó.

– Aquella modificación puntual se vio interrumpida por un recurso en los tribunales y en aquellos momentos, con la ley del suelo entonces vigente, una sentencia decidió que no podía darse como aprobación definitiva y se proponía el desarrollo de un nuevo plan general. Las circunstancias ahora son distintas: jurídicamente, los informes estiman que los cambios legislativos en materia de suelo, la documentación, la agenda urbana de Logroño y distintos criterios entienden que el consumo de suelo ha de tener una densidad media razonable para una vida urbana sostenible. Además, la de Ramblasque ser parecida a la de los sectores que lo rodean, lo que puede ser perfectamente integrable. Y otra razón más, el límite oeste, la carretera N-111, accede desde una autopista que en pocos años va a ser liberalizada para convertirse en una circunvalación más al sur de la actual, lo que reducirá el tráfico que ahora soporta la LO-20. Ahora tenemos la oportunidad de que el sector pase de exclusivamente de vivienda unifamiliar a un residencial general que permite transiciones de volumetría. En el sector R1 de Lardero hay vivienda unifamiliar con colectiva e igual en La Guindalera, porque el cambio no solamente es el número de viviendas, sino el consumo de espacio: hay más zonas verdes, libres y públicas en los sistemas de densidades medias que en los formatos unifamiliares, es lo que hace que esas urbanizaciones puedan ser razonablemente soportadas por los promotores. La propia administración pública luego tiene que hacerse cargo de los viarios, las zonas verdes e instalaciones y el mantenimiento de esas infraestructuras tiene que venir respaldado por el número de vecinos que con sus impuestos colaboran. Por eso, el consumo de suelo tiene que ser eficiente y sostenible para generar servicios, transporte público o incorporar estrategias planteadas por el Ayuntamiento, como la escorrentía sur de aguas o el cinturón verde.

– ¿Confía en que salga adelante definitivamente o teme más recursos que lo paralicen?

– No está mal decir que hasta que no se ve una grúa, uno no puede fiarse por las incertidumbres que pueden generar a veces las interpretaciones de la ley. Pero no es una cuestión de opinión. Esto ha tenido una tramitación administrativa con informes jurídicos, donde se entiende que es perfectamente compatible con la legislación actual. Es más, según el texto refundido de la Ley de Suelo 7/2015, lo que podía llegar a tener problemas es que a día de hoy se pudiese desarrollar la situación como estaba. Y si no se ha avanzado en estos años como se había planteado originariamente es porque se ha visto la inviabilidad del proyecto, no por capricho.

– Para entendernos, el paso dado es el marco que requiere el desarrollo del sector, ¿no?

– Sí, ubica el marco, efectivamente. Una de las exigencias para avanzar en el desarrollo de ese sector era modificar el uso de residencial unifamiliar. Con alguna matización porque, previamente, se aprobó un convenio con la junta de compensación que especificaba el compromiso por parte del Ayuntamiento a ser ágil en los trámites y el de los propietarios, a urbanizar avenida de la Sierra lo antes posible.

– ¿Sería descabellado plantear finales de este año para conocer detalles del Plan Parcial?

– Se intentará para antes, pero yo creo que final de año es un plazo razonable para que esta tramitación pueda estar concluida y comenzar con el plan parcial.

– ¿En qué consistiría?

– El plan parcial supone presentar y conocer la ordenación de toda esta volumetría que se va a plantear, la edificabilidad de los viarios, las zonas verdes, cómo se posicionarán, por ejemplo, las parcelas de vivienda protegida, las conexiones con Lardero, las vías peatonales, las dotaciones públicas y privadas... Digamos que es un poco el dibujo que todos queremos ver y cómo va a quedar.

– Los informes de viabilidad económica estiman una inversión de unos 500 millones de euros.

– Ese informe de viabilidad económica no pretende tanto saber el coste real de la operación, sino una estimación económica que atienda a dos conceptos: primero, tiene que ser rentable para los promotores; y segundo y más importante, que esas inversiones y esa ordenación respecto a las arcas públicas sean eficientes y sostenibles. Es decir, garantizar que no sea una locura hacerlo y que sea eficiente y sostenible, tanto para los promotores como para las administraciones públicas.

– El mercado de la vivienda soporta una tensión elevadísima, ¿cree que Ramblasque contribuirá a rebajar esos niveles?

– El simple hecho de que haya expectativas y solares urbanizados va a generar una bajada de la tensión en el mercado de la vivienda. En eso confiamos. Nos lo piden los expertos inmobiliarios, los promotores, los jóvenes que quieren vivienda... Si hubiese en Logroño solares suficientes para edificar todas las viviendas que el mercado demanda, ya le digo que los precios serían muy inferiores a los que vemos ahora.

– Se han dado muchas cifras, pero ¿puede precisar el número de viviendas que calculan?

– La tipología de viviendas que demanda el mercado no es la misma que hace un tiempo. Es posible que haya un porcentaje mayor de viviendas más pequeñas, no solo porque cuanto más grandes más esfuerzo económico requieren, sino porque las unidades familiares que se incorporan al mercado son distintas. Seguramente haya más demanda de viviendas más pequeñas porque las unidades familiares son más pequeñas. Serán el mercado, la legislación de VPO y la demanda los parámetros que fijen el número de viviendas.

– Y en cuanto a dotaciones y servicios, ¿qué se plantea el Ayuntamiento?

– Una de las razones de interés general más importantes para el cambio de esta modificación puntual es precisamente dotar de dotaciones públicas y privadas, es decir, servicios a esta zona de Logroño, que ya tiene unos cuantos miles de habitantes en la zona de avenida de Madrid sin ningún servicio, y además los potenciales usuarios, aunque solo sea por utilización de viales, de Lardero, que son casi ocho mil personas. Hay ciertas estimaciones, pero es un poco prematuro todavía. Lo veremos cuando esté dibujado.

– Se les reprocha frecuentemente que se centran en Ramblasque teniendo terrenos libres en la zona del soterramiento.

– Fíjese, en el pleno aprobamos dos modificaciones puntuales. Una del Plan General sobre Ramblasque, que data del año 1998, y otra de un PERI Excuevas del año 1996. Es decir, estamos resolviendo cosas y desatascando cosas en esta legislatura y con este equipo de gobierno que llevan paradas mucho tiempo. Intentando avanzar con los PERI que hay, muchos de ellos de hace decenios. Ahí, lógicamente, son intereses y posibilidades de distintos propietarios de suelo que se tienen que poner de acuerdo. En el caso del soterramiento, estaríamos encantados de que se pudiese desatascar inmediatamente, pero hay complicaciones administrativas y económicas. Lo que sí vamos a poder dar noticias en no demasiado tiempo es en lo que afecta a Lobete. En cualquier caso, lo que no me parece lógico es que se ponga ese interés en desarrollar otros sectores en detrimento de Ramblasque.

– Envíe un mensaje a los vecinos cercanos a la zona de Ramblasque, que andan preocupados por la urbanización del sector.

– Más que mensaje, es una reflexión: en muchas ciudades, no solo Logroño, había zonas de bajas densidades sin servicios que se han visto revalorizadas cuando se ha urbanizado a su alrededor y la ciudad les ha acompañado con dotaciones. Por ejemplo, las 'casas baratas' se han beneficiado del crecimiento posterior de la ciudad.