La Rioja tiene 2.698 grandes propietarios con más de diez inmuebles urbanos cada uno

Se trata de uno de los incrementos más altos en el conjunto de las comunidades autónomas, del 250%, después de los registrados en Galicia o Aragón, mientras que el promedio en España es algo menor, del 198% –se ha pasado de 104.604 'grandes tenedores' a 311.734 en estas dos décadas–. «Hemos vuelto a las andadas. El inversor que tiene dinero está volviendo a comprar vivienda, parece que nos gusta el ladrillo porque nos da seguridad, lo podemos tocar y se ve como un valor seguro. Y además aporta una rentabilidad interesante, aunque haya mucha gente reacia a alquilar por los problemas que estamos viendo de impagos, desahucios, limitación a las subidas anuales de IPC...», sostiene el decano del Colegio de Economistas de La Rioja, Ernesto Gómez Tarragona. Además, «no hay demasiada cultura financiera, nos falta formación en ese ámbito, y no se quiere correr riesgos en ese mercado porque no se entiende».

Estos 2.698 propietarios, de los que 221 tienen entre 26 y 50 inmuebles y otros 103 aglutinan más de medio centenar de bienes urbanos, representan el 0,82% de la población riojana –a fecha de 1 de enero de 2025–, por encima de la media nacional (0,63%). «Es un porcentaje coherente, teniendo en cuenta que en España se accede al 1% de más ricos por patrimonio con 1,5 millones de euros», apunta Joaquín López-Chicheri, socio director de asesoramiento inmobilario en la consultora Abante, que tiene un despacho en Logroño. Esa ratio solo es superior en Castilla y León (1,36%) y en Galicia (1,12%).

El componente de la vivienda, dice este experto, determina las cifras de 'grandes tenedores' porque «aquí entran en juego muchos factores. La población está creciendo en España entre dos y cinco veces más en comparación con otros países, la oferta de viviendas nuevas solo cubre la mitad de la demanda y tenemos una economía sana en las familias y las empresas. Ha habido en los últimos años un desapalancamiento brutal y ahora hay un nivel de deuda privada que es sano, de 1,2 veces el Producto Interior Bruto (PIB), cuando ha llegado a ser de 2,2 veces». Todo ello conduce a buscar inversiones «con una rentabilidad elevada y las inmobiliarias lo son».

El aumento de propietarios con más de diez inmuebles es continuo en La Rioja en los últimos años, pero sí se aprecia desde la pandemia un dato curioso: el número de personas físicas y jurídicas que atesoran más de un inmueble urbano en propiedad supera al de quienes solo tienen uno. «Es una prueba evidente de las dificultades que hay en el acceso a la vivienda», considera Gómez Tarragona, algo que sufren sobre todo las personas más jóvenes. «Si no tienen una cierta disposición económica, en el momento actual de permanente subida de precios no es fácil comprar un piso, si no cuentan con ahorros de un 25% del presupuesto, alrededor de 50.000 euros», añade.

¿Qué consecuencias tributarias tiene la posesión de un gran número de inmuebles en unas mismas manos? La más evidente es que por cada propiedad hay que pagar anualmente el Impuesto de Bienes Inmuebles que cobran los ayuntamientos. Mientras que en la declaración de la renta genera una 'renta inmobiliaria imputada', un concepto fiscal aplicable a residencias no habituales pero que genera muchas dudas. Están exentas de tributar en el IRPF, además de las viviendas habituales, las casas alquiladas mediante contrato legal y cuyos ingresos se tributan como rendimientos de capital inmobiliario, los inmuebles destinados a una actividad económica (oficina, local comercial, nave industrial...) o los inmuebles en construcción o que no son habitables por urbanismo. En cambio, sí tienen esa renta imputada las segundas residencias no alquiladas, los pisos vacíos o en desuso, las viviendas en multipropiedad o los inmuebles urbanos no destinados a una actividad económica.

Con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, los propietarios que alquilan un piso pueden acceder a nuevas reducciones fiscales, siempre que el contrato se haya firmado a partir del 26 de mayo de 2023. Hay desgravaciones del 50% para todos los arrendamientos que cumplan con los requisitos legales, del 60% si el propietario ha realizado obras de rehabilitación importantes en los dos años anteriores a la firma del contrato, del 70% si la vivienda se alquila en una zona tensionada a jóvenes menores de 35 años y del 90% si el arrendamiento es zona tensionada y el precio se rebaja un 5% respecto al anterior. Y con carácter general, para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 la reducción general es ya del 60%.

La compra de una casa de segunda mano obliga a pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que en La Rioja es del 7%. Y en el caso de adquirir un piso nuevo hay que abonar el 10% del IVA –es el 4% en el caso de las viviendas de protección oficial– y también el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que grava sobre la escritura, hecha pública ante notario, y en nuestra comunidad asciende al 1%.

La localización de los bienes rústicos en el catastro no suele ser fácil ya que hay que conocer la parcela y el polígono exactos. En La Rioja hay, a 1 de enero de 2025, un total de 19.449 personas físicas y jurídicas (empresas, entidades públicas...) que tienen al menos diez bienes con esta consideración por estar en zonas rurales, fuera de la trama urbana y vinculados a actividades agropecuarias o forestales. Esta cifra también es superior a la de hace dos décadas porque en 2006 el número de 'grandes tenedores' rústicos era de 16.455. Y con más de 50 bienes hay en la región 2.051 personas. En total, 126.081 personas en La Rioja tienen algún bien rústico, la mitad de dueños con inmuebles urbanos, lo que indica bien a las claras la mayor concentración de propiedades rurales entre menos propietarios.

«Desde Ibercaja Banca Privada no hacemos una recomendación directa en inversiones inmobiliarias», asegura el responsable de este departamento en la dirección territorial de la entidad para La Rioja, Burgos y Guadalajara, Jesús Galdámez. Aconsejan a sus clientes que en su patrimonio haya entre un 10% y un 15% de activos ilíquidos, «entre los que podemos incluir el inmobiliario. Tienen características diferentes a la renta fija y variable, aportan menos volatilidad a las carteras y permiten estabilizarlas si hay incertidumbre».Galdámez apunta también que pueden generar «entradas de caja constantes», con el cobro de alquileres, «pero debemos exigir a estos activos una rentabilidad cercana al bono español a diez años más un diferencial del 2% o el 3% para que merezca la pena ese componente de iliquidez». Ibercaja está incorporando en los últimos meses fondos con esa temática «a nuestros perfiles más arriesgados. Las buenas perspectivas que vemos en el sector (inmobiliario) hacen que incrementemos nuestro posicionamiento».

La inversión inmobiliaria «es un buen refugio cuando existe conocimiento», asegura el presidente de la Asociación de Inmobiliarias de La Rioja, José Antonio Solozábal. Sin ir más lejos, un cliente suyo «hace un mes me llamó para decirme que sacaba el dinero que tenía en bolsa para comprar inmuebles», confiesa. Una nave industrial, un local comercial y un garaje fueron sus inversiones «y ya están alquilados y generándole rentabilidad». En momentos de incertidumbre económica, «la gente parece que tiene más seguridad con su dinero en este tipo de bienes».El patrimonio de algunos de estos 'grandes tenedores' de inmuebles urbanos en La Rioja «pudo comenzar a fraguarse en la época del pinchazo de la burbuja, porque entonces las viviendas y también los locales cayeron de precio, hasta un 50% más barato, y era un buen momento para comprar», señala el riojano Óscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación de Expertos Inmobiliarios. Ahora la tendencia de precios de los pisos es totalmente opuesta, con una curva en permanente ascenso «tanto para los nuevos como para la segunda mano» y por ello se ha podido estabilizar la cifra de grandes propietarios. «Y mucha gente puede que también se haya ido deshaciendo de propiedades porque con la ley de arrendamiento les da miedo alquilar y para tener una vivienda cerrada deciden venderla», argumenta, aunque con los locales comerciales eso no sucede.

logroño. Joaquín López-Chicheri, socio director de asesoramiento inmobiliario de la consultora Abante, tiene claro que «en momentos de una inflación alta –aunque haya bajado en noviembre por primera vez en seis meses, sigue en el 3%–, los bienes inmuebles son un valor seguro y dan buena rentabilidad porque se puede aplicar esas subidas» del IPC. Y a ello le suma que en España «los mercados de capitales son pequeños y hay mucha volatilidad en esos activos líquidos cotizados».Aunque la incertidumbre no es ajena al mercado inmobiliario, apostar por estos bienes «tiene aceptación en España en el canal de inversión y ahorro», dice el economista Luis Antonio García Álvarez (LGA Consultores). A su juicio, invertir en vivienda puede tener tres fines: «Como depósito de valor, hay inmuebles cuyo margen de devaluación es mínimo y el margen de revalorización está por encima de la inflación. Por cash-flow, invierto en una vivienda con hipoteca inferior a los ingresos que recibo al mes. Y por rentabilidad».