España se mira en el espejo de Europa para atajar la crisis de la vivienda

El problema de oferta resulta evidente. El Banco de España calcula un déficit de 700.000 viviendas para cubrir la demanda existente. «La demanda de vivienda sigue en niveles elevados (en torno a 300.000 nuevos hogares en 2025) y supera por más del doble la oferta nueva», explican los analistas de Funcas.

A juicio de Ignacio de la Torre, economista jefe y socio de Arcano Partners, uno de los grandes problemas son los plazos de desarrollo y calificación de suelo, que se mueven entre diez y veinte años, frente a lo conseguido en países como Alemania, que, aplicando altas tecnologías, ha logrado reducirlos a tres o cinco años.

El problema es común en Europa, donde el Gobierno ya intentó mirarse en sus políticas de control de precios y de impulso del alquiler asequible. «Ese impulso debe llegar necesariamente por incentivar la oferta, dando seguridad jurídica a los arrendadores e incentivos fiscales especiales a quienes alquilen a colectivos vulnerables, así como ayudas a dichos colectivos», añade Carlos Bardavío, socio responsable de Real Estate de KPMG.

El plan del Ejecutivo también pasa por presionar para conseguir el respaldo de Bruselas a sus medidas. Aunque Europa no tiene competencia en la materia, sus valoraciones sí pueden servir de guía. Mucho más ahora que, por primera vez en su historia, la Comisión ultima un Plan Europeo de Vivienda Asequible que podría ver la luz a finales de año. ¿El problema? La disparidad de posiciones en algunas medidas, como el control de precios -que ya aplican algunos municipios en España- o la necesidad de colaboración público-privada. El Gobierno de Pedro Sánchez ha solicitado actuar en los alquileres turísticos y, sobre todo, contar con respaldo legal para que se pueda frenar la compra de viviendas que no sean de uso residencial. Esto también podría facilitar su plan para gravar con un 'extra' las segundas viviendas, como ya se hace en países como Reino Unido, donde a través del denominado 'stamp duty' se carga contra los propietarios de más de una casa un tipo de hasta el 17% para operaciones que superan los 1,5 millones. Los nuevos propietarios de primera vivienda, en cambio, están exentos.

Cabe recordar, no obstante, que España ya presenta una de las fiscalidades más elevadas sobre el sector de toda la región. Según datos del IEE, la tributación efectiva sobre la vivienda en propiedad ronda el 30%, frente al 6,5% de media en la UE.

Buscando ejemplos en los que mirarse, algunos países han dado prioridad a los jóvenes ante este desafío. «En Dinamarca se priorizan las casas para jóvenes diseñadas con un tamaño relativamente reducido y espacios de uso compartido», añade Miguel Ángel González Simón, analista de Funcas. «Estas políticas habrían contribuido a que la edad de emancipación en el país sea de las más reducidas en la UE y su adaptación al caso español se podría materializar a través de acuerdos entre las autoridades regionales y las universidades», señala.

El control de precios es otra de las medidas aplicadas en algunas zonas de Berlín o Francia y, como en el caso español, existen dudas sobre su eficacia: la mayoría de estudios al respecto sostienen que sí, los precios han caído, pero también el número de viviendas en alquiler. Los expertos apuntan al mayor poder de otras medidas como las aplicadas en Países Bajos, donde el precio máximo de un alquiler mensual viene determinado por un sistema de puntos, según la calidad del inmueble (su tamaño, localización, equipamiento, cercanía a medios de transporte o comercios, etc.).

Países Bajos también es ejemplo de políticas exitosas de vivienda social, con un peso del 29% sobre el total, frente al 3% que rondan en España. «Desde 1995 los promotores de estas viviendas son independientes financieramente del Estado, aunque se benefician de un sistema de financiación favorable, lo que moviliza el capital privado», indican los expertos. En Alemania, donde el 50% de sus hogares están en régimen de alquiler -cifra que en algunas zonas como Berlín alcanza el 80%-, la clave para construir más parqué social ha sido la digitalización para los procesos de licencia, mientras que Francia establece objetivos nacionales para la provisión de vivienda asequible a través de una ley, la de Solidaridad y Renovación Urbana (SRU), que obliga a los municipios a tener una oferta mínima de viviendas sociales para colectivos vulnerables.

«Su naturaleza legalmente vinculante y la existencia de un régimen sancionador para quien no la cumpla actúan como mecanismos para alinear las acciones entre los diferentes niveles de la administración», señalan desde Funcas. La institución considera que, analizando las medidas en otros países, habría tres áreas prioritarias de acción para el contexto español: la simplificación administrativa y la implementación de un sistema digitalizado integral; el desarrollo de instrumentos financieros específicos para la vivienda asequible; y, por último, la creación de ventanillas únicas o mecanismos que ayuden a la coordinación entre administraciones.