El gasto territorial en vivienda reduce a la mitad su peso en el PIB desde la crisis

Una promoción de viviendas sociales (VPO), en su última fase de construcción./ A. Munguia
Una promoción de viviendas sociales (VPO), en su última fase de construcción. / A. Munguia

Aunque lo invertido a nivel local mejora a diferencia de lo ocurre en las administraciones autonómicas, la media total por persona apenas llega a 45 euros

José Antonio Bravo
JOSÉ ANTONIO BRAVOMadrid

El mercado inmobiliario está lleno de vasos comunicantes, esto es, una actuación en un segmento determinado tendrá consecuencias en otro y, en ocasiones, puede que no deseadas. Por eso cuando se trata de implementar medidas para moderar los precios del alquiler, una de las prioridades aparentes de la clase política los últimos años –sobre todo en las formaciones de izquierda–, se suele abogar por edificar más promociones de vivienda social.

Al depender éstas de las administraciones públicas –bien directamente como promotores, bien en concierto con constructoras privadas–, pueden poner precios más bajos, sobre todo para los hogares con rentas bajas. De esa forma se reduce la demanda global y, con ello, se alivia parte de la presión sobre el mercado. Hasta aquí la ecuación tiene su lógica, pero no hay que olvidar los plazos de ejecución –alrededor de dos de media para terminar una casa– y es aquí donde el puzle de la estrategia de vivienda anunciada por los políticos empieza a no encajar.

«Es más fácil hablar que gastar», critica el profesor de Esade Juan Carlos Amaro, consultor de Finanzas y 'Real Estate'. «Puede que las previsiones sobre las necesidades de vivienda se hagan bien, pero falta acompañarlo con un presupuesto realista..., bajar al terreno de lo concreto». En una línea similar, Carles Vergara, profesor de Dirección Financiera en el IESE, considera que «los políticos van en esto a remolque».

Con el 'boom' de construcción de casas que hubo antes de la crisis se generó un 'stock' de vivienda excesivo y las administraciones –lamenta– «se durmieron» viendo, además, que los precios del mercado no dejaban de bajar –en algunos casos, recuerda Vergara, «se llegó a la paradoja» de que el coste de algunas viviendas de promoción oficial (VPO) era más alto que otros precios de mercado–. «Ahora nos encontramos con el problema contrario y se tardará años en solucionarlo», advierte.

La evolución histórica de la inversión pública en vivienda parece darles a ambos la razón. Según un reciente estudio detallado del Observatorio Vasco de Vivienda, basado a su vez en datos del Ministerio de Hacienda, su peso en la riqueza nacional se ha reducido prácticamente a la mitad en ocho años. En concreto, desde 2010 ya en plena crisis hasta 2017 cuando la recuperación económica empezaba a ser una realidad, el gasto agregado de las entidades locales y los gobiernos autonómicos en relación al Producto Interior Bruto (PIB)ha pasado, en promedio nacional, de suponer el 0,29% a solo el 0,18%. Y por territorios, la mayor caída se ha registrado en Navarra, donde el peso de dicha dotación ha descendido 4,75 veces sobre el volumen de su PIB regionalizado.

Aún así, esta comunidad foral seguía siendo al cierre de 2017 la que, en comparación con el resto, dedicaba mayores recursos a las políticas de vivienda, un 0,33% del PIB. Le seguía Extremadura con el 0,25%, prácticamente tres veces menos que ocho años atrás, la misma caída que en Galicia (0,14%) y en Castilla-La Mancha (0,12%). En el extremo contrario, en Madrid casi se mantuvo el mismo nivel de inversión (0,23%), e incluso en Murcia se incrementó un 50% (0,21% respecto a la riqueza económica), siendo la única región donde subieron los fondos.

Disparidad municipal

Sin embargo, mientras –solo en Murcia (42% más) y Madrid (21,9%) aumentó la dotación presupuestaria desde 2008, en contraste con las fuertes caídas en Navarra (-77,6%), Castilla y León (-62,8%), Castilla-La Mancha (-59,5%) y Extremadura (-53,4%), entre otras–, . Eso, amén de que (el 27%) que el realizado por las comunidades: 439 millones de euros aquellos en 2017 (un 4,8% más que en 2010) frente a 1.632 millones ellas (un 36% menos).

Las que mejor se comportaron en términos relativos fueron las entidades locales extremeñas, que multiplicaron su inversión en vivienda 2,4 veces –aunque apenas superaron los tres millones de euros–, y las canarias donde se elevó 1,7 veces, la misma proporción al alza que en Cataluña. Los municipios de esta comunidad fueron claramente los que mayores recursos dedicaron en términos absolutos con 125 millones, seguidos de los madrileños con 98 millones (1,4 veces más).

La distribución de gasto en política de vivienda por habitante no deja en mejor lugar a las administraciones territoriales. El promedio nacional se situaba en 2017 en 44,5 euros, un 33,4% menos que ocho años atrás, y aunque en Navarra la media era más del doble (101,3 euros, la mayor), son 4,5 veces menos que la cifra de 2010. Madrid, con 78,3 euros, es de las pocas que la ha mantenido.

A menos dinero público, menor construcción de vivienda social, hasta el punto de caer a niveles de 1950 con apenas 5.000 de éstas casas terminadas al año, muy lejos de las casi 68.600 de 2008, antes de pincharse la 'burbuja'. Para Fernando Encinar, cofundador del portal inmobiliario Idealista, el «problema añadido» es que el parque de VPO para alquiler «está en pañales» pese a que los expertos llevan años aconsejando que suba, al pasar de las 19.400 unidades iniciadas en 2008 a menos de un millar anuales desde 2013. La alternativa sería la promoción privada pero harán falta incentivos, esto es, mayor gasto de las administraciones.

Una mala legislatura para el alquiler

Recién comenzada una nueva legislatura, pero aún sin nuevo Gobierno, toca hacer balance de la anterior. En el mercado del alquiler de vivienda, y desde el punto de vista de los inquilinos, ha sido claramente negativa con fuertes subidas de precios. Sin embargo, del lado de los propietarios se obtuvieron los dos últimos años rentabilidades mayores del 10%, aunque en el primer trimestre se han moderado al 6%.

En media docena de capitales los incrementos del precio de arrendamiento han superado incluso el 30%, mientras la inversión pública en vivienda social aún languidece respecto a los niveles precrisis. Según datos de Idealista, uno de los principales portales inmobiliarios para el alquiler, en Palma de Mallorca se disparó un 46,2% durante el último mandato municipal, en Málaga otro 42,1%, en Valencia un 37,9% y en Castellón un 37,3%.

Las siguientes con mayores subidas desde 2015 son las dos mayores urbes, Madrid (un 36,7% más) y Barcelona (34,2%). Les siguen las dos principales ciudades canarias, Tenerife (29,2%) y Las Palmas (28,6%). En total, 44 capitales registraron alzas de dos dígitos en los alquileres la última legislatura y en 26 de ellas superiores al 20%. La duda es que pasará los cuatro próximos años; de momento, siguen aumentando.

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