HIPOTECAS A FIJO O A VARIABLE

MARTÍN TORRES GAVIRIA

Lps titulares decían: 'El BCE acaba con el QE' y 'La FED imparable' e inmediatamente todos los analistas financieros han sacado sus conclusiones y se han puesto a trabajar en los mercados monetarios. QE es la medida que aplica Mario Draghi, el presidente del Banco Central Europeo, y que consiste en comprar títulos de Deuda Pública de los estados miembros de la UE y proporcionar liquidez (exceso de efectivo) en el mercado bajando los tipos de interés. Es una medida expansiva y en el argot económico a los que aplican esta medida se les llama palomas. Pues bien, esta norma solo se mantendrá hasta diciembre y los tipos, actualmente al 0%, seguirán hasta el verano del 2019. Al otro lado del charco, los americanos, la Reserva Federal de EEUU ha subido los tipos de interés y anticipa dos subidas más antes de final de año. Como conclusión de estos dos titulares no hay que ser un lince para pronosticar eminentes subidas de tipos de interés a corto y medio plazo. Con este panorama los que estén a punto de firmar un préstamo hipotecario a 20 o a 30 años se preguntarán, ¿a tipo fijo o a variable? Y la respuesta, aún así, es muy complicada. Analicemos. Podemos tener muchas teorías, pero todo depende de la evolución de los tipos de interés a medio y largo plazo. Y aunque sabemos que van a subir, no sabemos cuánto. Por tanto habrá que analizar muy bien las ofertas del mercado. Partamos de la base de que las entidades financieras tienen sus propias previsiones y, como es lógico, siempre ofrecerán un fijo con el que no se pillen los dedos con las previsibles subidas futuras. La ventaja fundamental del tipo de interés fijo es que de antemano sabes la cuota que vas a pagar y pase lo que pase no va a variar. Esto es importantísimo para las previsiones económicas del hogar. Si la cuota te va bien y puedes con ella no sufrirás en toda la vida del préstamo. Por otro lado, como la amortización va por el sistema francés al principio se paga más intereses que amortización, así que con el tipo de interés fijo se tarda más en amortizar. Y en caso de que quieras amortizarlo anticipadamente has pagado más intereses en el mismo periodo que si fuese a tipo de interés variable. En el variable estás siempre a precio del mercado, pero en caso de subidas de tipos también te sube la cuota. Inicialmente siempre son más baratos los tipos variables que los fijos, luego dependerá del mercado. Una buena ventaja para los préstamos a tipo variable es la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que una vez que se desatasque en el Congreso y se aplique con carácter retroactivo reduce considerablemente los costes para convertir una hipoteca de interés variable a fijo (no así para pasar de fijo a variable). Por tanto si hemos elegido un préstamo a tipo variable, que inicialmente es más favorable, y suben muchos los intereses siempre podremos convertirlo en fijo. Hay otro factor a tener en cuenta que es el periodo de amortización, generalmente los préstamos a interés fijo se dan a un periodo más corto que cuando el préstamo es a interés variable y al tener menor número de cuotas (mensualidades) estas son más altas, pero al final de la vida del préstamo se paga menos intereses. En el variable al ser a más largo el plazo la cuota es menor, más llevadera, y si lo mantienes todo el periodo solicitado pagarás más intereses, porque tienes más tiempo la financiación, pero siempre puedes amortizarlo anticipadamente. De hecho los préstamos solicitados a 20 años se amortizan a una media de 15 años. Decidir si fijo o variable requiere analizar muchas variables porque a nosotros no nos lo van a poner tan fácil y barato como a Pablo Iglesias.

Martín Torres Gavíria

Miembro de European Financial Planning Associaton España

Twitter @MTorresGaviria

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