Los bancos tendrán que repartirse los gastos cuando el cliente cambie su hipoteca de entidad

Interior de una sucurasl bancaria en Madrid. /R. C.
Interior de una sucurasl bancaria en Madrid. / R. C.

La comisión por amortización cae al 0,15% en préstamos variables y 1,5% en fijos, pero el Congreso aún negocia cómo incluir la cláusula que flexibiliza la ejecución hipotecaria por impagos

José María Camarero
JOSÉ MARÍA CAMAREROMadrid

Penúltimo asalto en la comisión de Economía que trabaja en la renovación de la ley hipotecaria para que su puesta en marcha no active una nueva multa de la Comisión Europea. Los diputados han avanzado en aclarar qué ocurrirá cuando un cliente subrogue su hipoteca a otra entidad, después de la obligación que ha establecido esa comisión para que sean los bancos los que asuman todos los gastos hipotecarios al conceder un préstamo, salvo el de la tasación, que pagará el consumidor. En este tipo de casos se ha establecido un sistema de compensación por el cual el banco que asume un crédito hipotecario en vigor deberá abonar al que lo pierde parte de esos costes iniciales.

Con esta medida, se evita que todas las entidades quieran acudir al mecanismo de subrogación como vía para hacerse con las hipotecas de los españoles, sabiendo que solo el primer banco pagaría los gastos. Pero no será así. En el momento en el que se materialice el cambio de banco, el que asume el préstamo abonará al de la competencia la parte proporcional de los gatsos asumidos en un primer momento, calculada en función del porcentaje de intereses que el cliente haya pagado durante los primeros meses o años de vida de su crédito.

Por ejemplo, si los gastos iniciales -notaría, registro, Actos Jurídicos Documentados y otros- ascendieron a 3.000 euros y el cliente cambia de entidad cuando ha pagado un 20% de los intereses de toda la vida del préstamo, el banco que cede esa hipoteca tendrá que recibir el 80% de esos costes que pagó en su momento, esto es, unos 2.400 euros.

Por otra parte, la comisión de Economía también ha llegado a un acuerdo sobre las comisiones máximas que podrán cobrar las entidades financieras en el caso de que los clientes amorticen sus créditos de forma anticipada. En las hipotecas a tipo variable, la comisión máxima será del 0,15%, si el reeembolso se produce en los cinco primeros años de la hipoteca; o del 0,5%, en los tres primeros años. Al solaparse los plazos, ambas partes tendrán que pactar cuál es la tasa que asumirían en este caso. Para las hipotecas fijas, la comisión máxima será del 2% durante los diez primeros años, o del 1,5% en el resto del periodo.

Donde aún no han conseguido redactar un texto acordado, aunque las posiciones se encuentran ya muy cercanas entre la mayoría de los grupos a excepción de Unidos Podemos, es en lo relativo a la nueva estructura de la cláusula por vencimiento anticipado. A finales de noviembre, la comisión flexibilizó las condiciones en las que el banco podía ejecutar la hipoteca, y por tanto, derivar en un desahucio, ampliando los límites de los impagos. Sin embargo, hay miles de ejecuciones pendientes que fueron paralizadas por el Tribunal Supremo cuando se consultó a la Corte de Luxemburgo sobre la abusividad de la cláusula de vencimiento en vigor y los diputados negocian cómo exponer en el nuevo texto unas condiciones que no impliquen un perjuicio.

Hasta ahora, la normativa indicaba que solamente son necesarias tres cuotas sin pagar para que la entidad financiera actuara contra el hipotecado que no hubiera abonado esas cantidades. El nuevo proyecto fija esos límites en los nueve meses o en el 2%, respectivamente. En el caso de impagos en la segunda mitad de la vida del préstamo, el banco tendrá que esperar a las 15 cuotas, o bien el 7% del capital, para poder actuar. También en este caso se amplían los supuestos que estaban fijados en las 12 mensualidades, o el 4% del volumen que restase por pagar. Pero también contemplará una disposición transitoria que establece como regla general la aplicación no retroactiva de sus disposiciones cuando hay sentencias firmes, lo que podría abocar a que decenas de miles de ejecuciones de desahucios que estaban paralizados pudieran reactivarse de nuevo. En la estructura de ese texto es en lo que se encuentran negociando los grupos todavía.

La comisión se reunirá el próximo martes día 11 para votar las últimas enmiendas y dar el aval definitivo al texto que pasará al Senado. La votación en pleno en la Cámara Alta no llegará hasta la primera semana de febrero -cuando comienza el nuevo periodo de sesiones tras la Navidad-, por lo que podría estar en vigor a finales de ese mes o principios de marzo, excepto tres artículos que necesitarán un desarrollo reglamentario posterior de varios meses.

 

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