La recuperación del negocio inmobiliario apuntala la caja de los ayuntamientos

La recuperación del negocio inmobiliario apuntala la caja de los ayuntamientos

En 2016 ingresaron 18.000 millones en los tributos que más gravan esta actividad y en 2017 se esperaba mejorar esas cifras

J. A. BRAVO MADRID.

Del negocio inmobiliario solía decirse que era un valor seguro, incluso algunos llegaron a verlo casi tan confortable como el oro. Pero la brutal sacudida de la última crisis económico-financiera colocó a cada uno en su sitio. Así, a finales de 2017, tercer año de la recuperación del país, el capital invertido superaba el equivalente al 4,5% del Producto Interior Bruto (PIB), «un valor similar al promedio de los países del entorno español» aunque «muy alejado del 12% registrado en 2007», según el Banco de España.

Para los ayuntamientos, sin embargo, la tempestad se ha quedado más bien en tormenta. Entre ellos y las autonomías gravan todas las actividades que tienen que ver con ese sector, aunque con suerte dispar. Mientras las comunidades han tardado en recuperar esos ingresos tras tocar suelo en 2013, la fuente de ingresos de los primeros prácticamente no ha dejado de crecer.

Por ejemplo, el impuesto sobre transmisiones y actos jurídicos documentados -que se impone sobre las compraventas de inmuebles- alcanzó su mínimo recaudatorio hace cinco años, con 5.544 millones de euros. Desde entonces ha engordado un 32% hasta alcanzar los 7.323 millones. El problema para los gobiernos autonómicos es que aún ni siquiera representa la mitad del máximo que alcanzó en plena burbuja del 'ladrillo', con 18.441 millones.

LAS CLAVESDesde 2006, último año antes de la crisis, ambos han visto aumentados sus ingresos hasta un 88% Hacienda ha propiciado que en 2018 uno de cada seis municipios recauden más por tener un inmueble

Es la consecuencia lógica de que aunque el tercer trimestre de 2017 fue para los traspasos de vivienda el mejor desde 2008, 'solamente' se realizaron 121.526 operaciones, casi tres veces menos que entonces. Algo parecido puede aplicarse a otros dos tributos, esta vez municipales, al depender del ritmo de la construcción y está, aunque también en recuperación -el Gobierno prevé que crezca a una media anual del 4% hasta 2020-, ha reducido su aportación al PIB casi a la mitad desde el inicio de la crisis: suponía el 17,9% en 2008 y cerró 2016 con el 9,9%.

El primero es el impuesto sobre construcción y obras (ICIO), cuyos ingresos se han desplomado un 72% desde 2006, al pasar de 2.410 a 674 millones de euros. Algo parecido ha pasado con el tributo que se aplica a las licencias urbanísticas, donde la recaudación ha caído un 58,6% en el mismo período, bajando de 547 a 226 millones en once años.

Justo lo contrario ha ocurrido con los dos cargas fiscales que la gente relaciona más con el 'ladrillo', el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y el que se aplica sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como plusvalía. La explicación que apuntan los asesores tributarios es que ambos dependen menos del ciclo económico. «El IBI lo tienes que pagar solo por tener casa, y el ayuntamiento te lo sube si estima que tu zona se ha revalorizado aunque el negocio inmobiliario no haya ido bien», apuntan. En el segundo caso, la argucia de los responsables municipales es que lo venían cobrando hubiera o no ganancias en la operación.

Esto es, que lo del nombre de impuesto de plusvalía era más virtual que otra cosa. Por eso el Tribunal Constitucional anuló en mayo que se pueda cobrar si hay pérdidas en el traspaso de un inmueble -el gravamen se carga al vendedor-, abriendo la puerta a miles de reclamaciones contra los ayuntamientos por su percepción indebida en los cuatro ejercicios anteriores, los que no habrían prescrito. Los efectos para sus arcas podrían ser muy importantes, pues en esos años recaudaron 8.762 millones por esa vía, aunque solo en una parte -aún no estimada- de casos hubo pérdidas. La Asociación de Asesores Fiscales y Gestores Tributarios (Asefiget) calcula en un 40% lo cobrado de más.

La Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) negoció durante meses con el Ministerio de Hacienda qué solución dar a este tema. Todavía no hay acuerdo, aunque el Gobierno propone que se calcule la plusvalía al comparar las escrituras de adquisición y de transacción. Además, como novedad, quedarán sujetas las operaciones de compraventa en menos de un año.

A diferencia de otros tributos sobre el negocio inmobiliario, los ingresos por el impuesto de plusvalías no han dejado de crecer desde el final de la última bonanza económica; un 87,9% entre 2006 y 2016, pasando de 1.371 a 2.577 millones. Lo mismo pasó con el IBI, cuya recaudación ha subido un 89,6% en esos once años: desde 6.690 a 12.687 millones. Incluso ha aumentado lo obtenido en el impuesto sobre actividades económicas (IAE), aunque solo fue un 5,2% hasta los 1.788 millones.

Entre comunidades y ayuntamientos ingresaron en 2016 (último año del que hay datos oficiales) cerca de 25.250 millones de euros en cargas fiscales sobre el 'ladrillo', aunque son 6.000 menos que antes del estallido de la burbuja. De ellos, 17.952 millones corresponden a los cinco tributos municipales que mayor peso tienen en ese ámbito. Y la previsión es que en 2017 hayan vuelto a incrementarse todos ellos.

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