Anulan la cláusula que permite liquidar una hipoteca por impago al considerarla abusiva

Propietarios de una vivienda, antes de ser desahuciados por la Policía de su inmueble. :: reuters
Propietarios de una vivienda, antes de ser desahuciados por la Policía de su inmueble. :: reuters

Un tribunal especializado en conflictos bancarios también da la razón al cliente en los gastos de formalización e intereses de demora que le cobran

JOSÉ M. CAMARERO MADRID.

La Justicia ha abierto la primera puerta en el reconocimiento de los derechos de una familia hipotecada al considerar «abusivas» algunas de las condiciones incluidas en su préstamo, unas exigencias que -más allá de los 'suelos'- habían permanecido hasta ahora sin calificar por parte de los tribunales: se trata de la cláusula por vencimiento anticipado, aquella que permite al banco ejecutar la hipoteca -en la práctica, poner fin al crédito de forma abrupta y dejar al cliente sin la financiación por la que había adquirido su inmueble- por el incumplimiento de alguno de los requisitos expuestos en la escritura, como el impago de alguna cuota mensual.

Por primera vez, un juzgado especializado en conflictos bancarios -el de primera instancia 101 de Madrid- ha dictado una sentencia a favor de una pareja titular de una hipoteca de Bankia, en la que considera que existe «desequilibrio» entre la posibilidad de que el banco ejecute el crédito porque se incumpla una obligación -«cualquiera que sea», según el fallo-, y «aunque no se trate de un hecho esencial ni grave». La juez estima que se trata de «una sanción muy alta» por parte de la entidad, que tiene la facultad de liquidar el préstamo «sin que exista un cierto grado de proporcionalidad» con «falta de reciprocidad».

De esta forma, se da el primer paso a que este tipo de cláusulas incluidas en multitud de hipotecas puedan ser anuladas, aunque para generalizar este hecho habría que esperar los fallos del Supremo que sientan jurisprudencia. Muchos afectados se encuentran ante la posibilidad de que se liquiden sus préstamos por la falta de abono de una cuota, o de un recibo de la contribución; por un incendio que arrase una determinada superficie de la vivienda; o por alquilarla por un importe menor al de la cuota del crédito. Son ejemplos de algunas de las condiciones plasmadas en la escritura sobre la que se ha dictado sentencia.

La resolución sigue la estela marcada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), cuyos miembros ya advirtieron en 2013 a los jueces de que en la aplicación del vencimiento anticipado debían tener en cuenta si el incumplimiento del cliente tenía «un carácter esencial» en el préstamo y si era «lo suficientemente grave» con respecto a la duración y cuantía de la hipoteca. Unos preceptos que el Supremo incluyó en una sentencia de febrero de 2016 indicando que para que estas acciones fueran válidas debían «modular la gravedad del incumplimiento» atendiendo a una posible actitud de «reparación» del cliente.

De hecho, el Ministerio de Economía tiene previsto introducir cambios en la reforma de la Ley Hipotecaria para que esta cláusula solo se pueda aplicar si el importe del impago supera el 2% del capital -o nueve cuotas- en la primera mitad de vida del préstamo; o el 4% del capital -hasta 12 recibos-, en la segunda mitad del mismo

El fallo de este tribunal de primera instancia también considera abusivas las cláusulas relativas a los gastos de formalización de la hipoteca, otra de las cuestiones a las que se está enfrentando parte de la banca con sus clientes. Estima la juez que, tanto en el caso de los gastos notariales como los registrales, es el banco «el interesado» en inscribir el préstamo ante notario; es la entidad «a quien beneficia» ese proceso al quedar inscrito el mismo en todo tipo de documentos oficiales.

También se considera nula la cláusula relativa a los intereses de demora que la entidad cobra cuando certifica la existencia de cuotas impagadas. El tribunal toma como referencia el límite de un interés de demora que represente 2,5 veces el precio legal del dinero.

Los impuestos para el cliente

En lo que la Justicia sigue sin dar la razón a los hipotecados es en lo relativo al reintegro de las cantidades que tuvieron que abonar al constituir su préstamo en concepto de tributos: el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Se considera que es el deudor hipotecario el que, por imperativo legal, tiene la obligación de asumir ese gasto. Justifica la magistrada esta posición al recordar que la legislación tributaria, así como numerosas sentencias de rango superior, ya habían indicado que los titulares de esos tributos eran quienes asumían el pago del crédito.

Al constituir la hipoteca, tres cuartas partes de los gastos van a pagar a impuestos. El resto -un 25% del total- va a parar a notarios y registros. Por eso, el 'agujero' que se le puede abrir a la banca con los fallos judiciales no es tan elevado si los tributos siguen correspondiendo al cliente.

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